Spoglądając w jakiekolwiek media ciągle trafiamy na hasła o inwestowaniu w nieruchomości. Jest to bardzo nośny temat, mocno pobudzający wyobraźnie i emocje zarówno dziennikarzy, jak i czytelników. W poniedziałek wszyscy rozwodzą się nad tym jak świetnym pomysłem jest inwestowanie w nieruchomości. We wtorek wszyscy piszą, że rynek jest już nasycony, a nieruchomości zaraz zaczną straszyć pustostanami. Co zrobić by realnie podejść do tego tematu? Nad jakimi aspektami zakupu nieruchomości zastanowić się by zminimalizować niebezpieczeństwo porażki? Oto kilka podstawowych pytań, które powinni zadać sobie potencjalni inwestorzy.
Gotówka czy kredyt? Podstawą dobrej inwestycji jest zrobienie kalkulacji, jaka będzie nasza roczna stopa zwrotu. W obecnym momencie stopa zwrotu na poziomie 6 % jest niezłym wynikiem.
Od czego zacząć zastanawiając się nad inwestycją? Podstawowe pytanie: jak będziemy finansować zakup nieruchomości. Kupując za gotówkę znamy cały koszt zakupu. A co jeśli musimy wspierać się kredytem przy zakupie? Musimy pamiętać o dodatkowych kosztach kredytu, jak ubezpieczenie kredytu, obowiązkowe ubezpieczenie mieszkania, rata kredytu.
Lokal mieszkalny czy użytkowy?
Decydując się na zakup mieszkania do wynajmu musimy przede wszystkim wziąć pod uwagę obowiązujące przepisy o najmie. Decydując się na wynajem krótkoterminowy możemy podeprzeć się umową o najem okazjonalny, który daje nam szansę wybrnięcia z umowy, jeżeli najemca okaże się niewypłacalny. Musimy pamiętać, że umowa ta ma moc prawną tylko w momencie sporządzenia jej u notariusza. Niestety musimy liczyć się z tym, że jeżeli trafimy na nieuczciwego najemcę proces eksmisyjny będzie długi i bolesny. Lokatora bowiem chronią przepisy Ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.
W lokalach użytkowych jest dużo większa rotacja najemców, co dla właściciela wiąże się z większą ilością pracy (częściej trzeba zainwestować swój czas w poszukiwanie kolejnego najemcy) lub większymi kosztami (należy zatrudnić pośrednika, który za swoją pracę pobiera prowizję).
Lokale mieszkalne charakteryzują się też krótszymi okresami pustostanów, a musimy pamiętać, że to właśnie pustostany są największym wrogiem inwestora.
Lokalizacja, lokalizacja, lokalizacja. Najprawdopodobniej słyszeliście to nie raz. I to jest prawda. Nie ma nic ważniejszego od lokalizacji! Wszystko (lub decydującą większość) można w nieruchomości zmienić. Lokalizacji nie zmienimy. W przypadku nieruchomości mieszkaniowych jeszcze można próbować ratować sytuację zmieniając grupę, do której będziemy kierować naszą ofertę. W przypadku lokalu użytkowego nietrafiona lokalizacja jest jednoznaczna z niemożnością wynajmu lokalu, a to wiąże się z katastrofą.
Tylko co to jest dobra lokalizacje? I tu zaczynają się schody. Nie ma jednoznacznej odpowiedzi na to pytanie. Dla każdego idealna lokalizacja jest czymś innym. I tu przechodzimy do kolejnego aspektu. Zanim kupisz nieruchomość musisz wiedzieć do jakiego klienta skierujesz swoją ofertę. Zupełnie innym klientem jest student, który chce mieszkać blisko uczelni, centrum życia nocnego, ośrodków kulturalnych. Inne wymagania ma też rodzina z dziećmi, dla której mieszkanie w centrum było by katorgą.
Każda z tych grup społecznych ma inne wymagania i określenie grupy naszych klientów przed zakupem nieruchomości daje nam szanse na powodzenie. Każda z tych grup ma też swoje charakterystyczne obciążenia. Studenci najchętniej mieszkają 10 miesięcy, często potrafią być uciążliwi dla sąsiadów, imprezując niszczą mieszkanie, które co sezon wymaga co najmniej odświeżenia.
Rodziny z dziećmi często chętnie mieszkają dłużej, ale ich eksmisja będzie wyjątkowo trudna z racji posiadania dzieci. Młodzi ludzie rozpoczynający pierwszą pracę często maja problemy z utrzymaniem mieszkania. Wiem, że w tym opisie grup społecznych kieruję się pewnymi stereotypami, ale niestety z jakiś przyczyn one powstały.
Mam nadzieję, że te kilka punktów naświetli czym jest inwestowanie w nieruchomości. Na pewno jest to ciężka praca. Polegająca na ciągłej pracy z ludźmi, znajomości prawa i pewnym instynkcie, który pozwoli uniknąć nam oszustów. Zawsze istnieje ryzyko, że trafimy na naciągaczy jednak dobre przygotowanie do tego zadania pozwoli zminimalizować zagrożenie i dobrze ocenić sytuacje i potencjalnego najemcę. Jeżeli tylko uczciwie przygotujemy się do zakupu nieruchomości myślę, że jest to nadal dobry pomysł na inwestycje, w końcu dach nad głową jest jedną z podstawowych potrzeb człowieka.
